6 پله فرار از زیان در ساخت و ساز

مقدمه (دوره آموزشی 6 پله فرار از زیان در ساخت و ساز)

اگر بخواهیم به طور کلی به بررسی هزینه ساخت خانه بپردازیم در اولین قدم باید به سراغ قیمت زمین برویم. پرهزینه ترین بحث ساخت یک سازه را می توان انتخاب زمین در نظر گرفت. مورد دوم بحث تهیه جواز ساخت و انتخاب مهندس مشاوره جهت همکاری در پروژه می باشد. مورد سوم نیز در خصوص ساخت ساختمان می باشد که شامل انتخاب نوع اسکلت و سیستم سازه ای و برآورد هزینه های آن می شود. همان طور که می دانید معمولا اسکلت های بتنی نسبت به اسکلت های فلزی هزینه کمتری داشته ولی می توان هزینه آن را در چندین مرحله پرداخت نمود ولی در اسکلت های فلزی به دلیل تک مرحله ای بودن ساخت سازه هزینه باید به صورت یک جا پرداخت گردد. پس از انتخاب اسکلت سازه، بحث نوع و قیمت متریال مصرفی اعم از قیمت پروفیل و میلگرد مطرح می گردد. در این میان با چالش تفاوت قیمت کارخانجات مختلف روبرو می شویم. برای مثال قیمت میلگرد بناب نسبت به سایر میلگردها بالاتر بوده ولی کیفیت بیشتری نیز دارد از این رو باید میزان هزینه مصرفی و کیفیت موردنیاز تعادل برقرار گردد. لازم به ذکر است که تمامی اجناسی که در ساخت در مراحل سفت کاری، تاسیسات و نازک کاری استفاده می شوند جزو متریال های مصرفی می باشند. با در نظر گرفتن متراژ مفید و غیر مفید و تعداد واحدها و طبقات میزان مصالح مصرفی نیز تعیین می گردد. شاید شما فکر کنید که پروژه های مدرن هزینه ساخت کمتری دارند با این حال ممکن است هزینه این پروژه ها از ساختمان های کلاسیک و نئوکلاسیک مرسوم در بازار نیز بیشتر شود. تمامی این هزینه ها بسته به نوع متریال مصرفی متفاوت می باشد.

1– برآورد قیمت زمین:

در ابتدا برای ساخت و ساز، قیمت زمین باید برآورد شود. همان طور که مشخص است خرید زمین در مناطق بالا شهر و یا با متراژهای بیشتر نیاز به هزینه بیشتری دارد. در هنگام خرید زمین بهتر است به موقعیت مکانی آن توجه ویژه ای داشته باشید. به طور کلی هزینه زمین به میزان هزینه ای گفته می شود که برای کسب آن قطعه زمین، چه توسعه نیافته و چه نیمه توسعه یافته پرداخت می شود. پروژه می تواند جزء طرح های جدید توسعه در شهر باشد یا پروژه ای در محله ای در داخل شهر. هزینه زمین از بین سایر موارد به موقعیت مکانی سایت، تجهیزات قابل دسترس، منطقه بندی های تعیین شده مربوط است.

2– جواز ساخت:

دریافت یکی از پرهزینه ترین مراحل ساخت و ساز می باشد. همچنین در این مرحله بایستی هزینه شرکت های مهندسی ساخت و ساز نیز باید در نظر گرفته شود. بهتر است دریافت جواز ساخت ساختمان در فصول سرد صورت گیرد و شروع پروژه در فصل گرم باشد. زمانی که تصمیم نهایی خود را برای ساخت سازه قطعی کردید بهتر است در اولین فرصت به شهرداری منطقه ای که ملک شما در آن قرار دارد رجوع کنید. داشتن مدارکی اعم از سند مالکیت، کارت شناسایی مالک و فیش تسویه حساب عوارض ضروری می باشد. پس از تشکیل پرونده بایستی در انتظار تایید مدارک در شهرداری باشید. در این مرحله بازرس به ملک شما رجوع نموده و ویژگی های آن را بررسی می نماید و تعداد طبقات مجاز برای ساخت شما در این مرحله مشخص می گردد. پس از آن دستور نقشه صادر شده و تمامی جزئیاتی که شما برای ساخت خانه به آن نیاز دارید در دستور نقشه آورده می شود. پس از آن بایستی مهندس پروژه و معمار را انتخاب نمایید تا بهترین نقشه ترسیم گردد. برای دریافت جواز ساخت مدارکی اعم از برگه تعهد نظارت، برگه تعهد محاسبات و نقشه های سازه و نقشه های اجرایی، برگه تعهد کارفرما، فیش پرداخت عوارض ساختمان و … نیاز می باشد. جواز ساخت به مدت دوسال اعتبار دارد و اگر نیاز به زمان بیشتری داشتید بایستی آن را تمدید نمایید. لازم به ذکر است که هزینه اخذ جواز ساخت هر ساله به میزان 30 درصد افزایش پیدا می کند.

3-دستمزد مهندسان ناظر و پیمانکاران و کارگران:

هزینه های دستمزد کارگران در 1401 و مهندسان ناظر از موارد مهم در برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان است. به طور میانگین هزینه دستمزد کارگران، بین ۳۰ تا ۳۵ درصد از مبلغ نهایی هر مترمربع ساختمان را شامل می شود و به همین دلیل در برآورد هزینه ساخت ساختمان، تاثیر قابل توجهی خواهد داشت.

4-هزینه اسکلت ساختمان :

به طور کلی هزینه مستقیم مربوط به مصالح و اجرت ساخت در سازه های فولادی کمتر از سازه های بتنی است ولی از دید دیگر برای آن دسته از کارفرمایانی که مایلند هزینه پروژه را به صورت خردتر و با توجه به پیشرفت پروژه پرداخت کنند اسکلت بتنی گزینه مناسب تری خواهد بود. اما با توجه به اینکه عمده هزینه اجرای سازه فلزی هزینه خرید آهن خام موردنیاز است مقدار بیشتری نقدینگی باید در شروع پروژه هزینه گردد. همچنین با توجه به این که در کشور ما پرداخت وام مسکن پس از تکمیل سقف طبقات پرداخت می گردد در سازه های بتنی می توان پس از اتمام هر سقف نسبت به دریافت وام اقدام و به پروژه تزریق نمود که این مزیت برای اسکلت بتنی محسوب می گردد.قیمت مصالح ساختمانی اعم از قیمت تیرآهن و میلگرد در سال های اخیر افزایش داشته است ولی می توان شاهد آن باشیم که بتن نسبت به فولاد از نوسانات کمتری برخوردار بوده است و قیمت آن نسبت به سال های قبل افزایش کمی داشته است در صورتی که قیمت فولاد ساختمانی تا 3 برابر قیمت سال های پیش نیز رسیده است. از همین رو می توان نتیجه گرفت در واقع، قیمت تمام شده ساختمان اسکلت بتنی کمتر از ساخت سازه فولادی تمام می شود و از لحاظ اقتصادی به صرفه تر است.

5 – متریال:

متناسب با متراژ واحدها، تعداد واحدها و زیربنای مفید و غیر مفید هزینه این مرحله بررسی می گردد. به دلیل نوسانات قیمت پروفیل آهن و سایر مصالح ساختمانی بایستی نسبت به این نوسانات و تغییرات قیمت آگاهی کامل داشته باشیم.

6 – هزینه نمای ساختمان:

 امروزه اجرای نما یکی از مراحل پرهزینه ساخت و ساز می باشد. هم برای نماهای مدرن و هم برای نمای کلاسیک هزینه بالایی بایستی پرداخت شود همچنین هزینه محوطه سازی و فضای سبز نیز باید در هزینه ساخت نمای ساختمان در نظر گرفته شود. امروزه با توجه به افزایش روزانه قیمت مصالح ساختمانی باید هزینه های ساختمانی را به صورت دقیق تر بررسی نمود. پس بهتر است هزینه نمای ساختمان را به صورت جداگانه بررسی نماییم.

7-هزینه نمای داخلی: 

این هزینه ها شامل دکورهای سقف و دیوار یا آشپزخانه می باشد. بحث نمای مدرن و کلاسیک در این هزینه ها نیز دخیل بوده و باید به آن دقت شود. هزینه های این قسمت را نیز بهتر است پیش از شروع به کار محاسبه نمایید.

8– هزینه های جانبی و پیش بینی نشده:

در برآورد ساخت بهتر است یک درصدی برای هزینه های بالاسری در نظر بگیریم. پس از پیش بینی تمامی هزینه های ذکر شده باید یک درصدی از این هزینه ها را به عنوان هزینه های پیش بینی نشده در نظر بگیرید. برای مثال ممکن است برای ساخت سازه لازم باشد چندین مهندس انتخاب نمایید یا به گرانی دلار دچار شوید و یا خیلی از مواردی که نمی توان آن ها را پیش بینی کرد اتفاق بیفتد.

9- تعداد واحد و تعداد طبقات ساختمان:

هرچه تعداد طبقات ساختمان بیشتر باشد هزینه طراحی و ساخت بالاتری را شامل خواهد شد.

عوامل گفته شده در متن به صورت کلی می باشد و به دلیل وجود عوامل تاثیر گذار متعدد دیگر در هزینه های ساختمانی پیشنهاد می شود ویدیو آموزشی اول صفحه را مشاهده کنید .