اتمام عملیات ساختمانی + 10 وظیفه مهندس ناظر

اتمام عملیات ساختمانی + 10 وظیفه مهندس ناظر ( تقاضای مالک برای برگ تعهد پایانکار )

برای دریافت سند و امکان خرید و فروش واحدهای آپارتمانی ساخته شده، مالک نیاز به اخذ پایانکار از شهرداری مرجع صدور پروانه دارد شهرداری فقط در صورتی گواهی پایانکار ساختمان را صادر میکند که مهندس ناظر گزارش اتمام عملیات ساختمانی را ثبت کرده و پس از آن برگ تعهد اتمام عملیات ساختمانی را مهر و امضاء کرده باشد در شهر ،تهران شهرداری در جهت محکم کاری گواهی امضای محضری مهندس ناظر ذیل برگ تعهد اتمام عملیات را طلب مینماید. لذا مالک در صورتی که قصد تقاضای صدور سند برای واحدهای ساختمان احداث شده را داشته باشد بلافاصله پس از اتمام عملیات ساختمانی با مهندس ناظر تماس میگیرد جهت پیشگیری از مشکلات احتمالی و اطمینان از روند صحیح امور اداری مهندس ناظر قبل از ثبت گزارش اتمام و مهر و امضای برگ تعهد ،پایانکار بهتر است تشریفاتی را در نظر بگیرد منظور از تشریفات اقدامات و مدارکی ست که مهندس ناظر از مالک مطالبه میکند و پس از تهیه و انجام آن مدارک و امور از سوی مالک و بررسی و تأیید آنها توسط ،ناظر ثبت گزارش اتمام و صدور برگ تعهد پایانکار از سوی ناظر صورت خواهد گرفت اقدامات و مدارک مورد نیاز ناظر برای ثبت گزارش اتمام و برگ تعهد پایانکار به ترتیب ذیل است :

1- گواهی عدم خلاف و رفع موارد عدم استحکام و تخلفات :

یکی از الزامات گزارش اتمام عملیات آخرین گواهی عدم خلاف صادر شده از طرف شهرداری ست چرا که برخی از متراژها در گواهی عدم خلاف نسبت به پروانه ساختمان تغییر مییابد و گزارش اتمام میبایست بر اساس آخرین تغییرات در گواهی عدم خلاف نوشته و ثبت .گردد همچنین مواردی را که احیاناً ناظر در گزارشات خود با عنوان عدم استحکام ثبت نموده است باید رفع و تقویت شود. البته در مورد نقایص سازهای همانطور که گفته شد در همان مراحل مربوطه و در حین اجرا مالک باید مجبور به رفع و تقویت نقایص گردد .

در زمان ،پایانکار اما موارد جزئی و کم اهمیتی هم که مالک تعهد به اصلاح آنها کرده است باید رفع عیب و اصلاح گردد یکی از موارد ممکن است سنگ نما باشد؛ در مواضعی که مهندس ناظر از اسکوپ شدن آن قسمت ها اطمینان ندارد و احتمال جدایی و سقوط سنگها از نما را میدهد در این زمان میتواند از مالک بخواهد آنها را پیچ و رولپلاک کند.

 ۲- استاندارد آسانسور :

ثبت گزارش اتمام توسط مهندس ناظر به معنی تأیید اتمام عملیات ساختمانی و آمادگی ساختمان برای بهره برداری و استفاده ساکنین است با توجه به این موضوع ،مهم اگر پس از ثبت گزارش اتمام توسط مهندس ناظر مالک به هر دلیل از اخذ گواهی استاندارد آسانسور منصرف شود و یا فرآیند صدور گواهی استاندارد آسانسور طولانی شود و در این فاصله به دلیل نقص آسانسور حادثه ای رخ دهد از نظر ،قانون یکی از مقصرین مهندس ناظر خواهد بود. پس فراموش نشود که گزارش اتمام عملیات به معنی مجوز بهره برداری و استفاده از ساختمان است و قبل از صدور گواهی استاندارد آسانسور چنین اجازه ای برای بهره برداری به هیچ عنوان نباید صادر شود.

3- کنتورهای انشعابات آب برق و گاز و تأییدیه آتش نشانی :

با توجه به مورد مذکور در بند ،بالا ثبت گزارش اتمام توسط مهندس ناظر قبل از نصب انشعابات جدید کنتورهای آب برق و گاز کاری عقلانی و منطقی نخواهد بود برای نصب ،کنتورها ادارات مربوطه نیز پیش نیازهایی از قبیل گزارش تأیید مهندسان ناظر گاز برق و آبفا را کنترل مینمایند و این خود حاشیه اطمینانی از طی شدنِ روال صحیح اداری برای مهندس ناظر ایجاد خواهد کرد. همچنین در ساختمانهایی که ملزم به اجرای تأسیسات آتش نشانی هستند انجام بازدید و صدور تأییدیه از سوی سازمان آتش نشانی قبل از گزارش اتمام ناظر الزامی خواهد بود.

 4 – بازدید نهائی شهرداری :

یکی از مهمترین پیش نیازهای گزارش اتمام مهندس ناظر بازدید نهائی شهرداری برای صدور گواهی پایانکار است. اهمیت این بازدید برای مهندس ناظر به دلیل گزارش مهمی ست که مهندس ناظر قبل از گزارش اتمام بر اساس بازدید نهائی شهرداری تنظیم و ثبت مینماید به این ترتیب که در هنگام تقاضای مالک برای گزارش اتمام مهندس ناظر از او میخواهد که اول در شهرداری برای گواهی پایانکار تشکیل پرونده دهد و از شهرداری تقاضا کند مأمور بازدید خود را برای بازدید نهائی به ساختمان بفرستد مأمور بازدید شهرداری بر اساس مشاهدات خود، قطعاً تخلفاتی را در گزارش نهائی پایانکار درج مینماید که مالک پس از رفع و یا پرداخت عوارض و جریمۀ آنها میتواند پایانکار بگیرد اگر این تخلفات در گزارشات مهندس ناظر ذکر نشده باشد احتمال دارد شهرداری پس از بررسی پرونده، مهندس ناظر را به دلیل مسامحه و عدم توجه در انجام امور حرفه ای به شورای انتظامی نظام مهندسی معرفی نماید لذا شایسته است مهندس ناظر پس از بازدید مأمور شهرداری به وی ،مراجعه خود را ،معرفی و کاملاً دوستانه و فروتنانه تقاضای مطالعۀ گزارش بازدید وی را نماید پس از مطالعهٔ گزارش مأمور بازدید ،شهرداری مهندس ناظر طی یک گزارش با عنوان مرحله نازک کاری کلیه تخلفات ذکر شده در گزارش مأمور بازدید شهرداری را مجدداً ،تکرار و مواردی که در بازدید خود مشاهده نموده است را نیز به آن ،اضافه و گزارش را ثبت مینماید در شهر تهران مراحل تشکیل پرونده و بازدید پایانکار در دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری انجام می.شود لذا مهندس ناظر طی تماس با این دفاتر میتواند از مراحل تشکیل پروندۀ پایانکار و بازدید صورت گرفته آگاهی پیدا کند. توجه شود که لزومی ندارد مالک از مراجعهٔ مهندس ناظر به مأمور بازدید شهرداری و گزارش نازک کاری که توسط مهندس ناظر ثبت میشود آگاهی پیدا کند فقط کافی ست در زمان تقاضای مالک از او خواسته شود برای صدور گواهی پایانکار در شهرداری تشکیل پرونده دهد و پس از بازدید مأمور شهرداری به ناظر اطلاع دهد به این ترتیب مهندس ناظر با ثبت یک گزارش نازک کاری خلافدار پیش از گزارش اتمام میتواند اطمینان داشته باشد که هیچیک از تخلفات ساختمان را از قلم نیانداخته است .

در موارد زیادی دیده شده است که برخی از مالکین به مهندس ناظر اظهار میکنند که شهرداری قبل از گزارش اتمام و برگ تعهد ناظر برای پایانکار تشکیل پرونده نمیدهد و مأمور بازدید نمیفرستد در این موارد یا کارمند شهرداری اطلاع دقیقی از روال کار نداشته است و یا مالک از بساز بفروشهای حرفه ای و میخواهد در سریعترین زمان ممکن تأییدیه اتمام عملیات را بدون طی روال اصولی آن از مهندس ناظر دریافت کند لذا ناظر در مواردی مثل این نباید به اظهارات مالک اعتنا نماید و روال درست کار را مجدداً برای او توضیح دهد و قبل از بازدید مأمور شهرداری از ثبت گزارش اتمام عملیات و برگ تعهد پایانکار خودداری نماید.

5- تسویه حساب حق الزحمة نظارت :

حق الزحمه نظارت از جمله مهمترین امور حرفهٔ نظارت است که متأسفانه تمهیدات اصولی و مطمئنی برای آن پیش بینی نشده است. همین امر باعث چالشها و تعارضاتی فیما بین مهندسان ناظر و کارفرمایان ساختمانی شده .است البته این چالشها و تعارضات بیشتر در مورد حق الزحمه سالهای دوم و بعد از آن مصداق پیدا می.کند چرا که تقریباً در تمامی استانهای کشور ارجاع کار نظارت از طریق سازمانهای نظام مهندسی انجام و حق الزحمه نظارت به واسطهٔ سازمان نظام مهندسی ساختمان به مهندسان ناظر پرداخت میشود. لذا حق الزحمه سال اول مساله ساز نخواهد بود لکن پس از اتمام سال اول چالش مذکور آغاز میشود با توجه به اینکه سازمانهای نظام مهندسی ساختمان برای استیفای حقوق مهندسان ناظر قدرت اجرائی ،ندارند در این زمینه ورود مؤثری نمینمایند و برای تمدید قرارداد نظارت حداکثر به صدور فیش تمدید قرارداد اکتفا میکنند. از سوی دیگر مهندسان ناظر با توجه به قدرت قانونی بالایی که دارند خود مستقیماً وارد این موضوع میشوند که البته در بسیاری موارد آسیبهایی را نیز به دنبال دارد گروه اندکی از مهندسان ،ناظر یک ماه مانـ به پایان مدت یک سالهٔ قرارداد از مالک میخواهند که نسبت به تمدید قرارداد و پرداخت حق الزحمة سال بعد اقدام نماید. این دسته از مهندسان در صورت بی اعتنایی مالک و عدم پرداخت حق الزحمه سال بعد از سوی وی با ثبت یک گزارش با موضوع نقص در رعایت موارد ایمنی از ادامه کار جلوگیری مینمایند و اصطلاحاً کار را قفل میکنند تا مالک نسبت به تمدید قرارداد و پرداخت حق الزحمه سال بعد اقدام نماید پس از آن و البته پس از رفع موارد نقص ایمنی ،کارگاه مهندس ناظر اجازهٔ ادامه کار را صادر میکند. گروه دیگری از مهندسان ناظر برای دریافت حق الزحمه از عملیات ساختمانی جلوگیری نمی نمایند.

این گروه از مهندسین اجازه ادامهٔ کار به مالک میدهند. پس از اتمام عملیات ساختمانی و در هنگام تقاضای مالک برای برگ تعهد ،پایانکار مهندس ناظر از ارائهٔ برگ تعهد امتناع میکند و صدور آن را منوط به تسویه حساب حق الزحمه مینماید هیچکدام از دو روش فوق الذکر مشکل انتظامی و قضائی برای مهندس ناظر ایجاد نمی کند به شرطی که ترتیبات مشخصی رعایت گردد اول آنکه مهندس ناظر می بایستی مطابق فیش صادرهٔ سازمان نظام مهندسی ساختمان حق الزحمه خود را دریافت نماید و اگر این وجه را به صورت نقدی مستقیماً از مالک اخذ میدارد میبایستی ۵% حق الزحمۀ سازمان را به حساب سازمان واریز و موضوع فوق را کتباً به سازمان اعلام نماید چنانچه مهندس ناظر بخواهد مبلغی بیشتر از فیش صادره از سوی سازمان از مالک به طور نقدی دریافت ،نماید حتماً میبایستی این مبلغ کمتر یا مساوی تعرفه مصوب اعلامی وزارت راه و شهرسازی باشد و رقم مبلغ تمدید قرارداد و اینکه مالک با توافق و رضایت این مبلغ را پرداخت مینماید در متن قرارداد درج و مالک با امضای خود آن را تأیید نماید چنانچه مبلغ درج شده تمدید قرارداد بیش از تعرفه مصوب وزارت راه و شهرسازی ،باشد در صورت مراجعه و ثبت شکایت مالک در شورای انتظامی نظام مهندسی و یا سازمان تعزیرات حکومتی مهندس ناظر محکومیت خواهد گرفت حتی اگر مالک قبلاً رضایت خود را نسبت به پرداخت آن مبلغ اعلام نموده .باشد. نکته دیگر آنکه مهندس ناظر نباید ثبت انجام مسـ

گزارشات مرحله ای را موکول به پرداخت حق الزحمه .نماید چرا که ثبت گزارشات مرحله ای از جمله گزارش اتمام عملیات ساختمانی از وظایف اصلی ناظر است و نمی تواند به هیچ بهانه ای از انجام آن خودداری نماید در صورت خودداری ناظر از ئولیتهای اصلی از جمله ثبت گزارشات مرحله ای قطعاً مجازات انتظامی در انتظار او خواهد بود اما مهر و امضای برگ تعهد پایانکار که پس از گزارش پایانکار انجام میشود از مسئولیتهای اصلی ناظر نیست و ناظر میتواند مهر و امضای آن برگ را موکول به تسویه حساب حق الزحمه نماید. از سوی دیگر طبق ضوابط سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران و اکثر استانهای کشور صدور فیش حق الزحمه نظارت تا تاریخ ثبت گزارش اتمام عملیات خواهد بود و نه تاریخ صدور برگ تعهد ،پایانکار لذا بر اساس این رویه شایسته است مهندسان ناظر گزارش اتمام عملیات را تقریباً همزمان با صدور برگ تعهد پایانکار ثبت نمایند. نکته مهمی در مورد ارتباط مالی کارفرما و مهندس ناظر وجود دارد که لازم است مهندسان ناظر توجه ویژه ای به آن داشته .باشند در آیین نامه اجرائی قانون نظام مهندسی ماده ۹۱ بند «ر» یکی از تخلفات انتظامی؛ دریافت هرگونه وجهی خارج از ضوابط عنوان شده .است باید توجه داشت مبلغ مربوط به حق الزحمة تمدید قرارداد نظارت در صورتی که از تعرفهٔ مصوب وزارت راه و شهرسازی تجاوز نکند تحت شرایط پیش گفته خارج از ضوابط محسوب نمیشود با این حال مهندس ناظر هیچگاه نباید شماره حساب یا شمارهٔ کارت بانکی خود را به مالک یا کارفرما اعلام نماید اساساً شماره حسابهای بانکی مهندسان ناظر مانند قضات و کارشناسان دادگستری از حساسیت بالایی برخوردار است و میبایست مخفی باشد و کسی از آن آگاهی نداشته .باشد چرا که در موارد متعددی افراد مبلغی به شماره حساب ناظر واریز کردهاند و در دادگاه یا شورای انتظامی آن مبلغ را رشوهای اعلام کرده اند که ناظر از آنها مطالبه کرده .است لذا در صورت برقراری مراوده مالی بین کارفرما و ناظر مبلغ تمدید قرارداد میبایست ذیل قرارداد و یا در ظهر قرارداد ثبت شود و طرفین آن را امضاء نمایند و وجه یا به صورت نقد و یا چک در وجه ناظر و نه در وجه حامل صادر و مشخصات چک نیز در قرارداد ثبت گردد .

 به این ترتیب مهندس ناظر میتواند پیش از امضای برگ تعهد ،پایانکار باقیمانده حق الزحمة خود را از مالک دریافت نماید دریافت حق الزحمة نظارت سالها پس از پایانکار نیز امکان پذیر است یعنی در مواردی که ناظر به هر دلیل بدون دریافت حق و حقوق قانونی خود برگ تعهد پایانکار را مهر و امضاء کرده است باز هم میتواند با مراجعه به محاکم قضائی و شکایت از مالک و تأمین نظر کارشناس دادگستری نسبت به دریافت حق الزحمة معوق خود اقدام نماید. البته این موضوع از مباحث پیشـ رفته حرفه نظارت است که شرح جزئیات آن از حوصله این کتاب خارج است. در نهایت بهترین و کم آسیب ترین راه برای تمدید قرارداد و دریافت حق الزحمه نظارت آن است که این امر توسط سازمانهای نظام مهندسی ساختمان استانها صورت گیرد تا مراوده مالی بین مالک و ناظر برقرار نشود و شأن و جایگاه مهندس ناظر نیز حفظ گردد. البته چنین شیوه ای مستلزم تعیین حق الزحمة منطقی و معقول و مورد قبول مهندسان ناظر برای تمدید قرارداد ،است و تنها در صورت تعامل مثبت میان سازمانهای نظام مهندسی ساختمان و مهندسان ناظر ممکن خواهد بود پس از تأمین ۵ مورد فوق الذکر از سوی مالک مهندس ناظر زمانی را برای بازدید نهایی از ساختمان تکمیل شده اختصاص خواهد داد در این بازدید مهندس ناظر موارد نهائی برای ثبت گزارش اتمام عملیات ساختمانی را کنترل خواهد کرد.

مسئولیت های مهندس ناظر پس از اتمام دورهٔ زمانی قرارداد نظارت  :

یکی از اشتباهات بسیار شایع که در ذهن مهندسان ناظر وجود دارد و باعث آسیبهای جدی قضائی و انتظامی به ایشان گردیده است مربوط به اتمام دورۀ زمانی قرارداد نظارت می.شود مهندسین ناظر تلقی اشتباهی از رابطهٔ مسئولیت نظارت خود با تاریخ پایان قرارداد نظارت .دارند کلیهٔ مهندسین ناظر میبایستی به این موضوع دقت نمایند که قرارداد نظارت فیمابین مالک و ناظر صرفاً یک قرارداد مالی ست که البته شرح تعهدات و مسئولیتهای طرفین نیز جهت یادآوری در آن ذکر شده است. صد البته اگر تعهدات طرفین در قرارداد ذکر نشود باز هم تأثیری در تعهدات مالک یا ناظر نخواهد داشت زیرا شرح مسئولیتهای مهندسین ،ناظر ،مالکین کارفرمایان و پیمانکاران به تفصیل در مقررات ملی ساختمان قانون نظام مهندسی قانون شهرداری ها قانون مدنی، آیین نامه های حفاظتی و امثالهم درج گردیده است پس قرارداد نظارت صرفاً یک قرارداد مالی ست و چنانچه تاریخ این قرارداد به پایان برسد، مهندس همچنان وظیفه و تعهد دارد که به ساختمان سرکشی و گزارشات مرحله ای خود را به مرجع صدور پروانه ارائه نماید برخی افراد در متن قرارداد نظارت درج مینمایند که چنانچه تاریخ قرارداد نظارت به پایان برسد و قرارداد فوق فیمابین مالک و ناظر تمدید نگردد مهندس ناظر هیچگونه مسئولیتی در قبال ساختمان نخواهد داشت. باید به این افراد که به گونهای ساده لوحانه به این باور اشتباه رسیده اند اعلام نمود که اصالت پروانهٔ ساختمانی منوط به درج نام مهندس ناظر در آن است و اگر پروانه ساختمانی فاقد مهندس ناظر باشد اساساً از درجه اعتبار ساقط خواهد بود یعنی اعتبار و اصالت پروانهٔ ساختمانی از لحاظ مسئولیت حقوقی و کیفری قائم به وجود نام مهندس ناظر در آن است و این بدان معناست که مسئولیت بازدید و گزارش دهی مهندس ناظر تا زمان پایانکار و مسئولیت آثار و تبعات امر نظارت تا پایان عمر مفید ساختمان خواهد بود. از سوی دیگر رویههای قضائی رسیدگی به پروندههای مهندسین ناظر همین مطلب را تأیید میکند در پرونده های متعددی مهندس ناظر به گمان اینکه با سررسید تاریخ قرارداد، مسئولیتش به پایان رسیده است کار را رها کرده و هیچ بازدیدی انجام نداده و گزارشی ثبت ننموده .است در همان حال ماهها و یا بعضاً یک سال بعد از تاریخ پایان قرارداد ،نظارت در آن ،کارگاه حادثه ای خسارت جانی و مالی به بار آورده و مهندس ناظر به دلیل عدم ارائه گزارش تخلفات مالک محکوم به پرداخت درصدی از خسارات گردیده است. در چنین پرونده هایی این استدلال که با پایان مدت قرارداد مسئولیت ناظر خاتمه یافته است نزد هیچ مرجع قضائی مسموع و پذیرفته نخواهد بود.

برخی با استناد به بند 6-4-14 از مجموعه شیوه نامههای پیوست مبحث دوم مقررات ملی ساختمان مصوب اردیبهشت ۱۳۸۴ استدلال مینمایند که ناظر میتواند با توجه به بند مذکور پس از پایان مدت قرارداد خود استعفا بدهد، دستور جلوگیری از ادامه عملیات ساختمانی را به شهرداری اعلام دارد و دیگر در ادامۀ عملیات ساختمانی مسئولیتی نخواهد داشت. مراجع قضائی در قبال این استدلال دلیل دیگری ارائه مینمایند این مراجع اعلام میدارند؛ درست است که این موضوع در مبحث دوم مقررات ملی آمده است لیکن وقتی شهرداری به هر دلیلی از ادامه عملیات اجرایی جلوگیری ،ننماید مهندس ناظر همچنان موظف است به تکالیف قانونی خود مندرج در تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها عمل نماید زیرا طبق آن ،قانون ساختمان در حال احداث اساساً نمیتواند بدون مهندس ناظر ،باشد و مراجع قضائی اظهار مینمایند که مهندس ناظر میبایستی به تکالیف قانونی خود ولو بدون قرارداد عمل نماید و حق الزحمه خود را یا از طریق مراجع قضائی و یا هنگام صدور برگ تعهد اتمام عملیات اخذ نماید.

دسته بندی تخلفات ساختمانی در زمان اتمام عملیات

بازدید نهایی پایانکار حساسیت بالائی دارد چرا که تأیید نهائی ساختمان و ثبت گزارش اتمام عملیات ساختمانی به معنی آغاز مسئولیت مهندس ناظر در دورهٔ بهره برداری ساختمان است. پس از ثبت گزارش اتمام عملیات دیگر هیچ مالک و کارفرمایی گوش شنوا برای ایجاد اصلاحات و تغییرات مدنظر مهندس ناظر را نخواهد داشت. لذا در این بند بار دیگر از زاویهای متفاوت تخلفات ساختمانی را دسته بندی و مرور میکنیم تا با اطمینان خاطر و آرامش ذهنی بیشتری گزارش اتمام عملیات ثبت .گردد بر اساس انواع پروندههای محکومیتهای مهندسین و حوادث دورۀ بهره برداری ساختمانها تخلفات ساختمانی به چهار گروه دسته بندی میشوند :

گروه اول  تخلفات ساختمانی:

 این گروه از تخلفات چندان جدی و مشکل آفرین نیستند. شهرداری ها معمولاً حساسیت بالایی نسبت به این تخلفات .ندارند. به عنوان مثال؛ جابجائی سرویس بهداشتی و حمام در پلان ،واحدها احداث سرویس بهداشتی در زیرپله و یا حیاط ساختمان عدم نصب در دودبند راه پله، عدم رعایت ارتفاع حداقل ۱۷۰ سانتیمتر برای بازشوی پنجرههای پاسیو و مشجر بودن شیشه های زیر آن ارتفاع عدم اجرای پنجره دو جداره عدم رعایت مبحث ،۱۹ عدم نصب صندوق پستی در گروه اول تخلفات ساختمانی قرار میگیرند برخورد مهندس ناظر با چنین تخلفاتی به این صورت است که در مرحلهٔ مربوطه و در موعد آن تخلف را در گزارش خود ذکر میکند اما در زمان پایانکار به دلیل وقوع چنین تخلفاتی از دادن گزارش پایانکار امتناع نمینماید و اشاره ای هم به آنها نمی.کند در ساختمانهایی که فقط دسته اول تخلفات در آنها رخ داده باشد، مهندس ناظر گزارشی با متن زیر به عنوان گزارش اتمام عملیات ثبت مینماید به اطلاع شهرداری محترم میرساند عملیات ساختمانی به پایان رسیده و ساختمان آمادۀ بهره برداری است. خلاف ندارد.

در اینجا یادآوری میشود که تخلفات ثبت شده توسط مأمور بازدید شهرداری نیز مدنظر قرار میگیرند و در یک گزارش نازک کاری قبلاً ثبت میگردند و اگر همگی آن تخلفات در دسته اول تخلفات قابل تعریف ،بودند چنین گزارشی ثبت می.شود. نکته دیگری نیز در مورد رعایت مبحث ۱۹ باید ذکر شود و آن اینکه در صورتی که قبلاً عدم رعایت مبحث ۱۹ در گزارشات ذکر شده ،باشد مهندس ناظر در گزارش اتمام دیگر چیزی در مورد تأیید رعایت مبحث ۱۹ ذکر نمیکند و فقط همان متن فوق الذکر را در گزارش خود مینویسد چنانچه شهرداری اصرار کند که ناظر باید در گزارش پایانی قید :کند مبحث ۱۹ رعایت شده است ناظر نباید زیر بار این اصرار بیجای شهرداری برود حتی اگر مبحث ۱۹ در ساختمانی به طور کامل رعایت شده باشد دلیلی ندارد که ناظر در گزارشاتش اشاره ای به رعایت شدن آن بکند شهرداری هیچ جایگاه قانونی برای اجبار مهندس ناظر به تأیید اجرای موارد مبحث ۱۹ در ساختمان ندارد .

گروه دوم تخلفات ساختمانی :

 این گروه از تخلفات ساختمانی تخلفاتی هستند که شهرداری نسبت به آنها حساسیت بالایی دارد و حتی ممکن است کار ناظر را به کمیسیون ماده (۱۰۰) بکشاند به عنوان مثال؛ کوچک کردن ابعاد پاسیو و یا راه پله و یا آسانسور و یا لابی و کلاً کوچک شدن ابعاد مشاعات ساختمان کوچک و یا بزرگ شدن سطح اشغال ،ساختمان کم و یا زیاد شدن ارتفاع طبقات و ارتفاع کلی ،ساختمان تبدیل یک واحد به دو واحد و یا بالعکس تبدیل واحد یک خوابه به دو خوابه و یا ،بالعکس تغییر محل آشپزخانه و پذیرایی در پلان و یا به طور کل تغییر در تأمین نور فضاهای اصلی ساختمان اجرای شیب رمپ بیش از ۲۰ درصد حذف جک معلول تغییر ارتفاع پله تغییر قطر لوله های تأسیسات مکانیکی تغییر قطر سیم ها و لوله های تأسیسات برقی و تغییر سطح اشغال ،خرپشته مواردی هستند که در گروه دوم تخلفات ساختمانی قرار میگیرند مهندس ناظر در مواجهه با چنین تخلفاتی؛ اولاً در همان موعد مربوطه تخلف را در گزارش مرحلهای خود منعکس مینماید ثانیاً اگر نیاز به تأیید تغییرات صورت گرفته از سوی مهندسان طراح مربوطه دید از مالک میخواهد که آن تأییدیه را از مهندس طراح مربوطه اخذ و تسلیم ناظر نماید. این تأییدیه ها به پیوست گزارشات مرحله ای در موعد مربوطه توسط مهندس ناظر ثبت می.گردد. ثالثاً در زمان پایانکار اگر ساختمانی دارای تخلفات گروه دوم ،بود مهندس ناظر حتماً قبل از ثبت گزارش از مالک تقاضای گواهی عدم خلاف مینماید بدین شکل که مالک برای تخلفات ذکر شده باید گواهی عدم خلاف از شهرداری اخذ نموده .باشد در شهر تهران و برخی مراکز استانها مالک تشکیل پروندۀ گواهی عدم خلاف را همزمان با تقاضای پایانکار انجام میدهد و از ناظر میخواهد که گزارش اتمام را ثبت نماید تا او بطور همزمان گواهی عدم خلاف و پایانکار ساختمان را از شهرداری اخذ نماید در چنین مواردی در جهت همکاری با مالک مهندس ناظر میتواند به شهرداری در تهران دفتر خدمات الکترونیک مراجعه نماید.

و از درج شدن و در دست رسیدگی بودن کلیه تخلفات در سامانهٔ شهرداری اطمینان حاصل کند و در نهایت گزارش اتمام را با همان متنی که در گروه اول ذکر شد ثبت نماید. البته مهندسان تازه کار مدنظر داشته باشند که مراجعه به شهرداری و اطمینان از در جریان رسیدگی بودن تخلفات گروه دوم نیاز به تجربه و مهارت خاصی دارد که ممکن است از توان ناظران تازه کار خارج باشد لذا این همکاران توجه داشته باشند که هیچ الزامی برای همکاری و همراهی با مالک وجود ندارد و آنها میتوانند با قاطعیت، تقاضای گواهی عدم خلاف نمایند و پس از رؤیت گواهی عدم خلاف گزارش اتمام را ثبت نمایند.

گروه سوم تخلفات ساختمانی:

این گروه از تخلفات ساختمانی تخلفاتی هستند که احتمال وقوع حادثه در زمان بهره برداری ایجاد مینمایند به عنوان مثال؛ لق بودن نرده های بالکنها عدم اسکوپ سنگ نما استاندارد نبودن نرده های راه پله و ،بالکنها کم بودن ارتفاع جان پناه ،بام کف پنجره okb و نردهها حداقل ارتفاع ۱۱۰ سانتیمتر عدم اجرای فیوز محافظ جان در تأسیسات ،برقی اجرا نشدن همبندی در تأسیسات برقی، عدم اجرای دریچه تبادل هوا ایرادات دودکشهای بخاریها و پکیجها نصب کنتور و تابلوهای برق در معرض بارندگی بدون پیش بینی محفاظت های ،لازم مواردی هستند که در گروه سوم تخلفات ساختمانی قرار میگیرند این گروه از تخلفات نیز مانند گروه های قبلی میبایست در موعد گزارش شده باشند اما در هنگام پایانکار با توجه به احتمال وقوع حادثه و به بار آوردن خسارات جانی و مالی مهندس ناظر دستور به رفع و اصلاح این تخلفات میدهد بدین معنی که در صورت مشاهدهٔ چنین تخلفاتی به هیچ عنوان نباید گزارش اتمام عملیات ثبت .گردد اگر نرده ها استحکام لازم را ندارند دستور به اصلاح و تقویت تکیه گاه آنها داده میشود تا کاملاً محکم ،گردند اگر ارتفاع جان پناهها کمتر از مقدار مجاز است دستور اجرای نرده بر روی آنها تا رسیدن به ارتفاع مجاز صادر میشود اگر سنگهای نما اسکوپ نشده اند به دستور ناظر پیچ و رولپلاک میشوند و به همین ترتیب برای کلیه مواردی که احتمال وقوع حادثه و خسارات جانی و مالی ایجاد میکنند دستور اصلاح و تقویت صادر میشود و پس از رفع تخلف و از بین رفتن احتمال حادثه مهندس ناظر گزارش اتمام عملیات و برگ تعهد پایانکار را مطابق جمله بندی گروه اول تخلفات ساختمانی صادر مینماید

گروه چهارم تخلفات ساختمانی:

 این گروه از تخلفات ساختمانی تخلفاتی هستند که اشکالات عمده سازهای در ساختمان ایجاد مینمایند و به سادگی قابل رفع و اصلاح نیستند به عنوان مثال؛ عدم جاگذاری میلگردهای تقویتی در فونداسیون و تیرهای بتنی مردود بودن آزمایشهای مقاومت مشخصه بتن در سازه بتن آرمه اجرای فونداسیون با ارتفاعی کمتر از نقشههای سازه مثلاً ۷۰ سانتیمتر به جای ۱ متر وجود ایرادات فاحش در جوشکاری سازه ،فولادی بنا شدن ساختمان بر روی خاک دستی و عدم اطمینان از مقاومت خاک زیر فونداسیون اجرای کنسول ساختمان با آهن آلات ضایعاتی و جوشکاری آن با ترانس معمولی و اجرای نما بر روی همان ،کنسول مواردی هستند که در گروه چهارم تخلفات ساختمانی جای میگیرند وجود چنین تخلفات و ایراداتی باعث نشستهای نامتقارن و یا تخریب کلی یا جزئی ساختمان تحت بارهای ثقلى، و حتى قبل از وارد شدن نیروی زلزله به سازه خواهد شد البته در صورت رعایت موارد گفته شده در این ،کتاب و متوقف نمودن کار در همان ابتدای مشاهده جزئی ترین ایرادات سازهای کار به اینجا نخواهد کشید که مالک چنین ساختمانی با ایرادات کلی سازه ای تقاضای پایانکار نماید لکن به هر ترتیب اگر مهندس ناظر در چنین وضعیتی قرار گرفت که مالک با وجود ایرادات کلی سازهای تقاضای پایانکار ،نمود به هیچ عنوان نباید برای چنین ساختمانی گزارش اتمام عملیات و برگ تعهد پایانکار ثبت نماید چنین حتماً می بایست در موعد گزارش شده .باشند یعنی در همان مرحلهٔ مربوطه اعم از گودبرداری فونداسیون اسکلت بندی و یا اجرای سقفها، تخلفات سازهای ثبت و عدم استحکام سازه در گزارش مرحلهای مربوطه ،اعلام و با عنوان خلاف دارد ثبت شده باشد. لیکن شهرداری مرجع صدور پروانه به هردلیل از ادامه عملیات جلوگیری ننموده و کار با همان وضعیت به مرحلهٔ اتمام رسیده .است در این شرایط مهندس تخلفاتی ناظر با ذکر مجدد موارد عدم استحکام در آخرین گزارش نازک کاری ساختمان به مالک اعلام مینماید که به هیچ وجه برای چنین ساختمانی گزارش اتمام و برگ تعهد پایانکار صادر نخواهد کرد و تنها ،راه تعویض ناظر خواهد بود در این شرایط متأسفانه همکاران نادان و بی اطلاعی هستند که این حماقت را مرتکب میشوند و در مرحله پایانکار، نظارت چنین ساختمانهایی را علی رغم گزارش عدم استحکام ناظر قبلی، میپذیرند و برای آنها برگ استحکام صادر میکنند تا مالک بتواند گواهی پایانکار بگیرد. مهمترین و شایع ترین تخلفات ساختمانی در مثالهای گروهبندیهای فوق گنجانده شد. سایر مواردی که در این مثالها ذکر نشده است و احیاناً مهندسان ناظر در کارهای خود با آن برخورد میکنند با توجه به تعاریفی که برای هر گروه ارائه شده و با مقایسه و اندکی تأمل قابل تشخیص خواهد بود که مربوط به کدام گروه میشود و نحوه برخورد ناظر با آن در هنگام گزارش اتمام عملیات چگونه خواهد بود در مورد گروه چهارم تخلفات ساختمانی بار دیگر باید متذکر شد که در صورت عملکرد صحیح ناظر با عنایت و مطالعهٔ بند ۲-۱۴ کتاب ،حاضر هیچگاه کار به گروه چهارم تخلفات ساختمانی نخواهد کشید.

بازدید نهائی و گزارش پایانکار

بازدید نهایی پایانکار پس از تأمین موارد مذکور در بند ۸-۱ انجام خواهد شد همانطور که در قسمت 4 از بند1-8 توضیح داده شد مهندس ناظر قبل از انجام این بازدید گزارش مأمور بازدید شهرداری را مطالعه کرده است و موارد مذکور در آن گزارش را در ذهن دارد. با چنین پیش زمینهای بازدید نهائی پایانکار به عمل میآید

در هنگام بازدید پایانکار امکان اصلاح و ترمیم چندانی برای ساختمان وجود ندارد. در حقیقت مهندس ناظر در مراحل قبلی از تمام قدرت خود استفاده کرده است تا کاری بی عیب و نقص به مرحلهٔ پایانکار رسیده .باشد با این حال برخی موارد هستند که امکان اصلاح آنها در مرحلهٔ پایانکار همچنان وجود دارد و مهندس ناظر میبایست ویژه ای به آنها داشته باشد این موارد به صورت کاملاً خلاصه و فهرست وار در ادامه میآیند. توضیحات این موارد در مراحل قبلی ذکر شده است و در اینجا فقط نام آنها به جهت یادآوری تکرار می شود  .

• کنترل ارتفاع قیدها اتصال و استحکام نرده ها
• کنترل در و قفل و بست اتاقک پمپ و منبع آب در صورت وجود
• کنترل دریچه های تأمین هوای تازه برای لوازم گازسوز
• کنترل وجود فیوز محافظ جان در تابلوی برق واحدها
• کنترل وجود کلید برای چراغهای سنسوردار
• کنترل استحکام سنگِ درپوش جانپناه بام
• کنترل اندود سیمانکاری دیوارهای پشت کار
• کنترل و تطبیق مساحت فضای سبز اجرا شده در حیاط و بام با نقشه های معماری

( این مورد اخیراً به نقشه های معماری اضافه شده است و میبایست مهندسان ناظر دقیقاً کنترل .نمایند مواردی از احضار مهندس ناظر به شورای انتظامی به دلیل بی توجهی به اجرای فضای سبز گزارش شده است.)

• کنترل دوجداره بودن پنجرهها و رعایت مبحث ۱۹ عایق بندی حرارتی ساختمان
• اندازه گیری شیب رمپ در صورت وجود
• کنترل حداقل ارتفاع پارکینگ در نقاطی که ارتفاع سقف به هر دلیل کم شده است
• کنترل عدم وجود پریز در معرض پاشش آب مثل حمام
• کنترل چراغهای آبنما و جکوزی و استخر که حتماً از نوع ولتاژ پایین باشند
• کنترل چاه ارت
• کنترل زیبائی نما؛ عدم وجود کانال کشی و یا وجود کولر در بالکن به صورت نمایان
• کنترل عدم وجود همزمان کولر و پکیج در بالکن

سایر کنترلها علی الاصول در مراحل قبلی در موعد خود انجام شده است. پس از بررسی موارد فوق مهندس ناظر تخلفاتی که به نظرش میرسد همراه با مواردی که مأمور بازدید شهرداری در گزارش خود ذکر کرده است را در گزارشی با عنوان مرحلهٔ نازک کاری ثبت مینماید. پس از آن در ادامۀ روال صدور پایانکار تخلفات ذکر شده رفع و یا پرداخت عوارض و جریمه می گردند .

در نهایت با در نظر داشتن گروه بندی ،تخلفات مشروح در بند 3-8 و اتخاذ ترتیبات مقتضی مهندس ناظر گزارش پایانکار را با این متن ثبت میکند؛ به اطلاع شهرداری محترم می رساند عملیات ساختمانی به پایان رسیده و ساختمان آمادۀ بهره برداری است. خلاف ندارد

بهره برداری از ساختمان بدون گواهی پایانکار

در مواردی که تخلفات ساختمان زیاد ،باشد و یا ،مالک ساختمان را برای استفاده خصی ساخته و قصد فروش نداشته باشد پیش میآید که مالک اقدامی برای اخذ گواهی پایانکار نمیکند و بلافاصله پس از وصل انشعابات آب و برق و گاز اقدام به بهره برداری از ساختمان مینماید در چنین وضعیتی مهندس ناظر حتماً باید اقدامات مقتضی را به عمل آورد. در غیر اینصورت بخشی از مسئولیت حوادثی که برای بهره برداران آن ساختمان پیش میآید بر عهده او خواهد بود. چنانچه مهندس ناظر طی بازدیدهای خود متوجه گردید مالک قبل از تقاضا و دریافت گواهی پایانکار اقدام به بهره برداری از ساختمان نموده ،است باید طی گزارشی این موضوع را به شهرداری اعلام و از شهرداری تقاضای تخلیه ساختمان و الزام مالک به اخذ گواهی ،پایانکار .نماید در بسیاری موارد شهرداری نیز از تخلیه ساختمان عاجز فقط به ارسال نامۀ اخطاریه به مالک بسنده می.کند با این وجود حداقل فایده این گزارش برائت مهندس ناظر در حوادث احتمالی خواهد بود. در صورت ادامه بهره برداری ساختمان و عدم توجه به گزارش ،تخلیه برای اطمینان بیشتر بهتر است این گزارش هر سه ماه توسط مهندس ناظر در سامانهٔ شهرداری ثبت گردد

یک نمونه از گزارش مهندس ناظری که با این وضعیت مواجه شده است در ادامه می آید. بدیهی ست هر ،پروژه گزارش خاص خود را میطلبد لکن این نمونه گزارش برای آشنائی با چارچوب این قبیل گزارشات در ادامه میآید :

(( به اطلاع شهرداری محترم میرساند؛ مالک بدون اخذ گواهی پایانکار و بدون اخذ استاندارد آسانسور و بدون رعایت سایر موارد ایمنی اقدام به بهره برداری و سکونت در تعدادی از واحدها ،نموده که از نظر اینجانب غیر مجاز است. لذا خواهشمند است اسرع وقت نسبت به تخلیه واحدها از ساکنین و الزام مالک به اخذ گواهی پایانکار اقدام نمایید (خلاف دارد)   ))